Abordarea prin comparatie a vanzarilor

Abordarea prin comparatia vanzarilor considera ca preturile proprietatii sunt stabilite de piata. Valoarea de piata poate fi deci calculata in urma studierii preturilor de pe piata ale proprietatilor competitive pe segmentul respectiv de piata. Procesele comparative aplicate sunt fundamentale pentru procesul de evaluare.

Abordarea prin comparatia vanzarilor este aplicabila pentru estimarea valorii de piata a bunurilor tranzactionate in mod curent pe piata. Premisa principala a abordarii prin comparatia vanzarilor este ca intre valoarea de piata a unui bun si valoarea de vanzare a unor bunuri comparabile exista o relatie directa.

Limitele aplicabilitatii metodei sunt generate de schimbari ale mediului economic si legislativ. Schimbarile mediului economic sau ale legislatiei ce influenteaza numarul de vanzari recente comparabile pot fi: conditiile si costul finantarii, inflatia, schimbarea legii impozitului pe profit, a reglementarilor de urbanism, restrictii administrative de construire sau dezvoltare a infrastructurii.

Pentru a realiza o comparatie, intre o proprietate comparabila vanduta si proprietatea evaluata, trebuie luate in considerare posibile corectii bazate pe diferentele dintre elementele de comparatie. Elementele de comparatie reprezinta caracteristicile specifice ale proprietatii si tranzactiilor care determina diferentele dintre preturile patite pentru proprietatea imobiliara.

Corectiile pot fluctua in functie de diferentele intre fiecare proprietate comparabila si proprietatea de evaluat. Evaluatorii aplica metode cantitative si / sau calitative pentru a analiza diferentele si a estima corectiile.

Elementele de comparatie de baza sunt reprezentate de:

- Drepturile de proprietate transmise � corectia se face pentru a reflecta diferentele intre proprietatile inchiriate cu chiria pietei si cele inchiriate cu o chirie sub sau peste chiria pietei.

- Conditiile de finantare � corectiile sunt facute pentru situatii in care cumparatorul obtine din partea vanzatorului  o finantare si trebuiesc folosite calcule de echivalenta cash;

- Conditii de vanzare � corectiile pentru conditiile speciale reflecta motivatia cumparatorului si a vanzatorului;

- Conditiile pietei � corectiile se refera la modificarile pietei ce au aparut intre momentele diferite in timp la care au fost realizate tranzactiile;

- Localizarea � ajustarile se fac atunci cand caracteristicile de amplasare ale proprietatilor comparabile difera fata de cele ale proprietatii evaluate;

- Caracteristicile fizice � corectiile se refera la diferente in dimensiunile cladirii, calitatea constructiilor, stilul arhitectural, materialele de constructie, varsta, conditia, utilitatea functionala, dimensiunile terenului, atractivitatea, conditiile de mediu;

- Caracteristicile economice � ajustarile se refera la atribute ale proprietatii imobiliare care afecteaza profitul net: cheltuieli de exploatare, calitatea managementului, structura chiriasilor, nivelul chiriilor, conditiile de inchiriere, data expirarii contractului de inchiriere, optiunile de reinnoire si clauzele de inchiriere;

- Utilizarea � trebuie evidentiate orice diferenta intre utilizarea existenta sau cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare comparabile si utilizarea proprietatii evaluate;

- Componente non-imobiliare ale valorii � cuprind elemente de definire a personalitatii cladirii, afacerea ce are loc in cladire si alte elemente care nu constituie parti ale proprietatii imobiliare, dar fac parte din pret.

Procesul analitic are patru etape principale:

- Identificarea elementelor de comparatie ce afecteaza valoarea tipului de proprietate evaluata;

- Compararea atributelor fiecarei proprietti comparabile cu cele ale proprietatii evaluate si aprecierea diferentelor pentru fiecare element de comparatie (cantitativ si calitativ);

Obtinerea corectiei nete pentru fiecare tranzactie comparabila si aplicarea ei asupra pretului (sau chiriei);

- Efectuarea unei comparatii globale a proprietatilor comparabile corectate sau clasificate si extragerea unei singure valori din gama de valori rezultata.

Corectiile obtinute prin tehnici cantitative se aplica tranzactiilor comparabile, fie ca procentaj, fie ca valoare absoluta. Corectia procentuala este utilizata pentru a reflecta modificarile in conditiile pietei si diferentele de localizare. Corectia se face asupra pretului tranzactiei comparabile pentru a ajunge la estimarea valorii proprietatii evaluate, deoarece doar acesta este cunoscut. Corectia absoluta se calculeaa in unitati monetare ce se aduna sau se scade la/din pretul tranzactiilor comparabile.

Comentarii

comentarii

Aboneaza-te GRATUIT la Newsletter

Aboneaza-te acum la newsletterul nostru pentru a primi gratuit informatii specializate relevante pentru dezvoltarea ta profesionala si personala.

E-mail:

   

To Top